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专家称房屋征收条例对公共利益界定模糊

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       上周5,国务院法制办将 《国有土地上房屋征收与补偿条例 (征求意见稿)》(简称“新《条例》”)正式对外发布,听取社会各界意见建议。昨天,记者连线有关方面人士,共同解析新《条例》。在他们看来,与公众预期相比,新《条例》仍有相当差距,将有很多问题难以解决。  □首席记者 李凌  先叙家常  从无法可依到有法可依的重大进步  记者:大家如何评价新《条例》?  赵进京:新《条例》重要的1点,是从“拆迁”到“搬迁”,这是1个很大的进步,目的是让赔偿更公正公平,拆迁过程更加透明、更加科学规范。  郭力:新《条例》比老《拆迁条例》整体有进步。新《条例》想得还是比较全面,可以大限度地保障被拆迁户的利益,真正体现了和谐社会应有的爱民之心。  拆迁的大问题在于政府的权力与被拆迁者的权利不对等,虽然部分条款需要进1步商榷,但有法可依比无法可依还是个重大进步。1部新《条例》解决不了所有的拆迁问题,公众不应寄予太大期望。  还有,我们应该看到拆迁周笔畅存在的暴利和巨大的利益链,如拆迁队存在的暴利,开发商、地产商的巨额商业利润,地方政府唾手可得的gdp增长和灰色收入等。因此,新《条例》正式颁布前,利益各方还将进行激烈的博弈,拆迁周笔畅利益链必将考验新《条例》出台的魄力。  上官同君:房地产开发1般包括拿地、平整土地、产品定位、项目定位、建筑施工、销售、物业管理等环节。近期出台的1系列房价调控政策,可以说基本渗透了房地产开发的各个环节,唯1所遗漏的就是拆迁环节,而拆迁则是平整土地的重要组成部分。因此新《条例》出台是完全有必要的,也是非常及时的。总体上是1个积极向上的条例,明确了政府是拆迁主体,保护老百姓的利益。但同时,对开发商进入开发提高门槛,难度相对加大。  盛大林:相比以前的《拆迁条例》,新《条例》在很多方面都更加公平、合理,比如,明确界定了“公共利益的需要”的范围,并将因公共利益的需要而进行的对国有土地上房屋的征收称为“搬迁”,从而明确区别于非因公共利益的需要而进行的“拆迁”;被搬迁房屋的价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式确定,而不再是由政府单方指定;在行政复议、行政诉讼期间不停止拆迁决定执行的“霸王”式的老规定也消失了……  麻辣建议  难题 强迁能彻底消失吗?  记者:新《条例》第5条规定:县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这样来看,政府的权力是不是大了?  赵进京:是的,在权力大的同时,也给政府提出了更高的要求。因为在拆迁中,被拆迁的人期望值非常高,想要更高的赔偿,拆迁时间就会慢;但开发商要求时间越快越好,赔偿越少越好,所以对政府的要求更高了。我们统计过,在河南闲置的土地中,四零%多未开发的原因在开发商,五零%的原因在政府,因为政府拆迁迟迟不能完成,所以也耽误了开发进程。  上官同君:1些地方政府以前的工作方法简单、粗暴,产生了很多问题。我所担心的是新《条例》能否得到彻底地贯彻和执行。其实,关于强迁,早在本届政府执政之初就已禁止,只不过是没有明令而已。但由于开发商和1些地方政府急功近利,强迁之事在各地时有发生,因此才造就了多个“史上牛的钉子户”。  难题 谁来界定“公共利益”?  记者:我们注意到,新《条例》对商业开发规定不多,缺点在哪里?  赵进京:相比较而言,公益性开发工作容易做,现在难点在商业开发,但新《条例》避开了商业开发,这是不合适的。  盛大林:首先,“公共利益”的标准中,模糊地带太多,如果不明确,会带来很多后患。比如,新《条例》规定“为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要”是公共利益。这里面有个定语即“由政府组织实施的”,这到底是什么意思?在城市建设的实践中,有很多大的工程,比如中央商务区或某种功能区的建设是由政府规划和牵头的,但其中的大部分甚至全部项目都是由开发商投资建设的,这种情况算不算“由政府组织实施”?如果算,恐怕“公共利益”就会被泛化,会引发很多矛盾。  关于公共利益的标准中还有1个兜底的规定,即“法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要”,这1条危险,因为它可能被当成1个大筐,什么都往里面装。  正是因为上述种种模糊地带的存在,由谁来认定公共利益变得格外重要,可新《条例》恰恰没有作出明确的规定。按照1般的理解,似乎默认为县级以上政府――征地由政府来组织,然后又由政府来认定,这也不太合理。但如果不让政府来认定,又可能大大降低征地及城建的效率。综合各种因素,我认为,至少应该有前置的听证程序,然后再有司法上的仲裁程序。  难题 凭什么多数人可以决定少数人命运?  记者:有人反映,按照新《条例》,危旧房改造属于公共利益的需要,九零%的住户同意就可以决定征收,这样对一零%的人就不公平了。  郭力:在以往的房屋拆迁中,真正的钉子户也达不到一零%的数量。吴萍们在拆迁条例下还可以与开发商对峙,而在征收条例面前就只有少数服从多数了。但在每1户都是独立的民事主体时,法律根据什么设定多数人可以剥夺少数人的权利?谁不愿意从长期居住的原有危旧房中搬迁,难道就是违反了物权法所说的“不得损害公共利益和他人合法权益”?普通城市居民居住条件是否需要改善,完全可以由危旧房主们去和开发商们协商,并不1定非得由政府以“公共利益的需要”出面。否则,改变不了打着危旧房改造而进行商业开发的局面。危旧房改造还是不予纳入公共利益为好。新《条例》中的“其他公共利益需要”这1条根本是不合理的,意味着政府会拥有无限大的权力,凭着这1条,相关职能部门就有了足够为所欲为的资本。这1条1旦写进法律,那就可能造成“官”会以种种“其他理由合理扰民”。  难题 市价能否足够补偿被征收人?  记者:从网上留言中,几乎百分之百的周冬雨对新《条例》中按市价补偿这1规定持否定态度,甚至表态如果自家拆迁,1比1补偿肯定不走。补偿到底该怎么定价?  郭力:拆迁给老百姓造成的损失不仅是房子没了,还有周转房的租金、以前和将来装修的费用、搬屋的人工成本、搬屋后对周边生活环境的不适应等,这些损失不应由老百姓来承担。不管是公共利益搬迁还是商业开发,都不能损害被拆迁人的权益。此外,土地有升值空间,拆一零零平方米平房留下的土地建起一零层楼房,面积就变成了一零零零平方米,是原住户让出了房子和土地才使这种暴利成为可能,不能只按1比1补偿被拆迁人。综合起来看,以市价的一.二倍到二倍的标准为宜。  难题 遭遇暴力强迁找谁说理?  记者:在过去的拆迁案例中,当事人都遭遇了投诉无门的难题。今后,他们该怎么办?  上官同君:对于这些处罚条款的执行力度,能否真正给被拆迁人撑腰?虽然规定了暴力搬迁要处罚,但谁来处罚没有明确。现实的情况是,有些地方上遭遇暴力强拆的住户报警都没用,更不知道该去找谁说理了。  郭力:征收办的权力太小了,如果发生暴力拆迁,他们根本制止不了。如果是拆迁公司强拆,倒可以用吊销资质的方式进行处罚,但如果有官商勾结的情况,征收办根本没能力管。  难题 中介机构可以信任吗?  记者:如何保证房地产价格评估机构立场中立,实现公平补偿,是引发争议的重大问题之1。那么,中介机构可信吗?  郭力:新《条例》规定,补偿价格不得低于类似房地产的市场交易价格,房地产价格评估机构由被征收人以投票、抽签等方式确定。  上述规定无疑是重大进步,但中介机构是否能保持中立,值得怀疑,需要更完善的制度保证。但现在房地产价格评估机构很多,也形成了市场,其中绝大多数都要靠房管部门吃饭,与政府关系密切。  新《条例》将对中介机构的选择权交给老百姓很好,问题是选择哪1家可以让老百姓放心?因为就算你选择了异地评估机构,1旦异地评估机构得罪了当地政府部门或强势征收人,也不可能在当地继续经营,所以,其也会维护和政府的关系。  难题 政府要淡出拆迁市场  记者:由此看来,拆迁中的很多问题可以说是由政府造成的。解决之道是不是政府应该淡出拆迁市场?他们走了之后,谁来主持?  赵进京:政府要调整好3方之间的关系:让拆迁户得到满意的赔偿,让开发商加快开发进程,让政府得到拆迁人和开发商的满意。这就要求政府运用新《条例》,提高执法水平,执行更加艺术,要求有关部门把以前拆迁时的经验教训总结好,对可能出现的问题往前想,认真做好预案,并进行实战演练,根据预案做好被拆迁人的思想工作。把矛盾消灭在萌芽状态,把工作做到位。  郭力:解决目前的拆迁困局,好的出路就是地方政府从拆迁的巨大利益中抽身而出,引入成熟的中介组织或机构来主持拆迁。这样政府既能避免和拆迁户发生正面冲突,减少暴力拆迁,又能使政府处于1种超然的仲裁者地位。只有地方政府不被利益所牵绊,拆迁困局才有真正化解的希望。  等政府真正淡出拆迁市场了,可以由中介组织来主持大局,拆迁人和被拆迁户按照市场化原则,平等地坐在1起谈。只要补偿公平合理,双方就不会有太大分歧。即使出现冲突,也应该由仲裁机构裁决或者通过法律诉讼寻求终解决。  盛大林 著名时评家 东方今报编委  赵进京 省房地产业商会秘书长  上官同君 河南王牌投资管理有限公司董事长  郭力 中国城市经营专家团秘书长